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Technische Due Diligence – Am Beispiel eines Berliner Mietshauses

Das Objekt wurde vom Eigentümer lange Zeit nicht beachtet. Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen wurden nicht durchgeführt. Dies führte zu einem regelrechten Stau an Maßnahmen und einem Gesamtzustand, der zwischenzeitlich bedenklich wurde. Putz und Stuck fiel von den Wänden und gefährdete Menschenleben. Balkone zerfielen. Undichtigkeiten im Dach zerstörten weiter wertvolle Bausubstanz. Erst ein Eigentümerwechsel und eine neue Hausverwaltung gehen die Probleme an. Die erzielten Mieten reichen nicht aus um alle Mängel gleichzeitig zu beheben. Die bestehenden Mietverhältnisse sollen aber erhalten bleiben. So haben wir in einem ersten Schritt durch eine Begehung die kritischen und verbesserungswürdigen Stellen aufgelistet und Kostenmäßig bewertet. Hieraus wurden die wichtigsten Punkte herausgefiltert. Zunächst standen Sicherheitsaspekte im Vordergrund. Danach müssen Dächer abgedichtet werden und verhindert werden, dass der Bestand weiter zerfällt. Auch für Bestandsobjekte müssen Regeln, z.B. der gültigen Energieeinsparverordnung (ENEV) beachtet und eingehalten werden. In diesem Fall wurde die DD (Due Diligence) erst nach dem Eigentümerwechsel durchgeführt, da der Eigentümer und die Hausverwaltung Ihre Verantwortung ernst genommen haben.
Gemäß Musterbauordnung und (BGB) Bürgerlichen Gesetzbuch ergibt sich für den Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigten die Verpflichtung, ein Bauwerk so instand zu halten, dass deren Benutzer nicht gefährdet werden dürfen. Hieraus resultiert die Verpflichtung zur Gefahrenabwehr und zur Sicherstellung einer ausreichenden Standsicherheit während der gesamten Lebensdauer der baulichen Anlage. Somit liegt die Verantwortung für die ordnungsgemäße Instandhaltung und die Aufrechterhaltung der Verkehrssicherheit beim Eigentümer oder Verfügungsberechtigten eines Bauwerk. Wir begleiten derzeit die Hausverwaltung bei der Einholung von Angeboten und der weiteren Durchführung, damit die anstehenden Maßnahmen auch ordnungsgemäß ausgeführt werden.

Beispiel für einen erfolgreichen Verkauf

Fast ein Jahr hat es nun gedauert, bis der Notarvertrag unterzeichnet und das Mietshaus
an den neuen Eigentümer übergeben werden kann.

Nicht dass es so lange dauert um eine Immobilie zu verkaufen. Die Zeit war vor den eigentlichen Aktivitäten notwendig um den Eigentümer kennen zulernen, das nötige Vertrauen zu gewinnen, bis wir einen Alleinauftrag für den Verkauf bekommen haben. Und nach Vertragsunterzeichnung dauert es ja auch noch eine gewisse Zeit, bis der Kaufpreis auf dem Konto des Eigentümers eingegangen ist. Der Verkaufsprozess selbst dauerte nur 4 Monate. Bis ein Käufer gefunden war, der bereit war nicht nur ein Angebot abzugeben, sondern in ein konstruktives Prozedere einzusteigen, also um notwendige Unterlagen zu prüfen und einen Vertragsentwurf vorzulegen, dauerte es nur 2 Monate. Ein erstes Angebot für einen Kaufpreis erhielten wir bereits nach 14 Tagen. Zwei weitere folgten dann in kurzer Zeit. Natürlich haben wir nicht jedes Angebot akzeptiert und auch der spätere Vertragsentwurf wurde nicht einfach so hingenommen, sondern in Zusammenarbeit mit einem Rechtsanwalt und Notar geprüft und entsprechend angepasst. Es war keine einfache Zeit für den Eigentümer, der als Privatmann nicht jeden Tag ein Mietshaus verkauft und sich im „Dschungel“ der Investoren und Makler zurechtfinden musste. Allein die Entscheidung zum Verkauf war nicht einfach. Schließlich kannte er jeden Mieter. Wie wird es denn unter einem neuen Eigentümer weitergehen? Die Verantwortung der Eigentümer über den Verkauf hinaus war immer zu spüren. Außerdem gab es viele Fragen, die besprochen und geklärt werden mussten.

* Welcher Kaufpreis ist der richtige? Ist er zu hoch findet man keinen Käufer. Und verschenken möchte man seine Immobilie natürlich nicht.
* Kann man ein Angebot einfach so ablehnen? Vielleicht fallen die weiteren Angebote noch schlechter aus. Oder Besser.
* Welche Sicherheiten kann der Käufer denn stellen? Ist er überhaupt Zahlungsfähig?

Es gibt viele Besonderheiten, die in einem engen Kontakt zwischen dem Eigentümer und uns besprochen und geklärt werden mussten, damit es zu einem Erfolg im Sinne des Verkäufers kommen konnte. Und natürlich auch im Sinne des Käufers. Niemand kauft eine sogenannte „Schrott Immobilie“zu einem hohen Preis. Oder sollte es zumindest nicht tun. In unserem Beispiel handelte es sich um ein sehr gutes und gepflegtes Objekt in zentraler Lage, dessen Wert der neue Eigentümer auch anerkannt hat. Natürlich wird verhandelt um die besten Konditionen. Das gehört dazu.

Jeder Investor hat seine eigenen Vorstellungen über die spätere Verwendung. Nur wenn es gelingt den passenden Investor zu finden, kann ein Verkauf zu einem angestrebten Verkaufspreis gelingen. Hier ist es gelungen. Und es wird wieder gelingen. Die nächsten Objekte sind in Bearbeitung. Wir freuen uns auf Ihr Objekt.

Schimmel in der Wohnung

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Schimmel ist der umgangssprachliche Begriff für Schimmelpilze. Diese sind ein natürlicher Teil unserer belebten Umwelt und normalerweise harmlos. Übersteigt allerdings eine Schimmelpilzkonzentration ein bestimmtes Maß, so kann es zu schwerwiegenden gesundheitlichen Problemen für den Menschen kommen.
Schimmelpilze benötigen zum Wachstum meist viel Feuchtigkeit.

Feuchtigkeit kann folgende Ursachen haben:
• ein defektes Dach,
• ein verstopftes Fallrohr oder lecke Dachrinne,
• Risse im Mauerwerk,
• ungenügendes Austrocknen nach Baumaßnahmen,
• Wassereintritt in Folge von Rohrbrüchen, Überschwemmungen etc.,
• zu hohe Raumfeuchten
• zu geringer Luftwechsel
• zu niedrige Raumtemperatur
• zu geringe Wandoberflächentemperatur aufgrund:
o von geometrischen Schwachstellen
o durch Einrichtungsgegenstände verstellte Außenwände
o von feuchten Wänden
• Kondensation (Tauwasserbildung) der Luftfeuchtigkeit im Bereich von „kalten“ Wänden, die z.B. durch Wärmebrücken in den Außenwänden bei unzureichender oder falsch angebrachter Wärmedämmung und Undichtigkeiten entstehen.

Die für das Schimmelpilzwachstum notwendige Feuchtigkeit auf Bauteiloberflächen wird bereits ab Raumluftfeuchten von 80 % erreicht. D. h. es wird sich dann an kalten Bauteiloberflächen Schimmelpilz bilden, wenn die Bauteiloberfläche mindestens so kalt ist, dass sich in der direkt anliegenden Luftschicht eine Feuchte von 80 % einstellt. Die Temperatur, bei der dies auftritt, ist die sogenannte „Schimmelpilztemperatur“ θS. Für das Raumklima 20 °C und 50 % rel. Feuchte beträgt die Schimmelpilztemperatur 12,6 °C. Der Taupunkt liegt bei gleichen Voraussetzungen bei 9,3 °C. Die Schimmelpilztemperatur liegt also 3,3 °C höher als die Taupunkttemperatur. (Diese Forderung stellt die DIN 4108-2 mit den Randbedingungen: Außentemperatur:-5°C / Innentemperatur: +20°C für Neubauten. Bei einer Veränderung dieser Parameter, verändert sich auch die Schimmeltemperatur)

Tipp der Redaktion:
Allerdings ist die Anwendung dieser Vorgaben für Bestandsobjekte nicht immer hilfreich. Sie sollten immer darauf achten, dass die Oberflächentemperatur einer Außenwand so hoch wie möglich ist. Nur eine ausreichend hohe Wandoberflächentemperatur kann ein Schimmelpilzrisiko verringern.

Allgemeine Hinweise zur Schimmelvermeidung:
Die wichtigste Maßnahme zur Verhinderung von Pilzen in der Wohnung ist das richtige Lüften und ausreichendes Heizen. Häufige Querlüftung, vor allem nach dem Kochen, Bad- oder längerer Raumnutzung (z.B. Schlafzimmer) ist die ideale Lüftungsart, um verbrauchte und feuchte Raumluft durch trockene Frischluft zu ersetzen. Danach wieder ausreichend heizen. Bei Mobiliar an der Außenwand sollte mindestens ein Abstand von 5 cm eingehalten werden, um eine ausreichende Hinterlüftung zu gewährleisten.
(Quelle: umwelt-checks.de)

Tipp der Redaktion:
Zur Lüftung feuchter Keller eignet sich meist der Winter. Im Sommer besteht die Gefahr, dass mit der warmen Luft, die mehr Feuchtigkeit aufnehmen kann als kältere Luft, zusätzlich Feuchtigkeit nach Innen transportiert wird.

Allgemeine Hinweise zur Schimmelsanierung:
Bei allen Sanierungsmaßnahmen gilt: Wenn die Ursache des Pilzbefalls nicht behoben ist und betroffenes poröses Material nicht gründlich entfernt wird, kommt der Schimmelpilz immer wieder. Schimmel-Spray kann den Befall nur kurzfristig und oberflächlich inaktivieren. (Quelle: umwelt-checks.de)